Jak získat hypotéku v roce 2024
Zajistit finance na nákup nemovitosti je díky jejich vysokým cenám poměrně náročný úkol. Většina kupujících totiž nedisponuje vlastními prostředky v dostatečné výši a na úhradu kupní ceny nebo její části si tak potřebuje vypůjčit. Splácet půjčku pak znamená závazek, který výrazně zatíží rodinný rozpočet na mnoho let.
Jednoznačně nejvýhodnějším úvěrem k financování nákupu nemovitostí na trhu je hypotéka. Jedná se o úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti (ta se musí nacházet na našem území) a právě tato zástava je důvodem mnohem výhodnějších podmínek, za kterých je banka ochotna peníze půjčovat. V případě neplnění závazků totiž dlužník ručí za svůj dluh zastavenou nemovitostí a riziko, že věřitel o své peníze přijde, je tak poměrně malé.
Hypotéka je úvěr účelový, její čerpání je tedy podmíněno účelem, kterým je většinou právě pořízení nemovitosti. Existuje i hypotéka neúčelová – tzv. americká hypotéka, při které může dlužník půjčené peníze použít libovolně. Podmínky poskytnutí tohoto typu úvěru ale nebývají tak výhodné jako u klasické hypotéky.
Hypotéky se od sebe mohou lišit také formou splácení. Nejčastějším způsobem je měsíční anuitní splátka, kdy dlužník platí po celou dobu úvěru (nebo fixace úrokové sazby) splátku ve stejné výši. Postupem času se pouze mění struktura samotné splátky, kde klesá část placená za úrok a roste samotná splátka jistiny úvěru. Mnohem méně využívané typy splátek jsou ty s progresivním nebo degresivním průběhem splácení, u kterých výše splátek v čase roste nebo klesá.
Když ještě nemáte čím ručit: Pohotovostní úvěr vs předhypoteční úvěr
Finanční instituce pamatují i na situace, kdy klient ručit nemovitostí prozatím nemůže, ale peníze nebo jejich příslib už potřebuje. Typicky půjde o pořízení družstevního bytu s příslibem převodu do osobního vlastnictví, stavbu rodinného domu nebo situace, kdy ještě nemáte vybranou konkrétní nemovitost. Právě pro takové případy najdete v nabídkách bank předhypoteční a pohotovostní úvěry.
Pohotovostní úvěr – nejedná se o půjčku v pravém slova smyslu, ale spíše o příslib banky, že vám konkrétní sumu na nákup nemovitosti poskytne. Máte tak k dispozici potvrzení o zajištění financování, které se v některých situacích může hodit. Tento typ úvěru se nejčastěji používá při procesu výběru nemovitosti. Banka vám v daném příslibu garantuje maximální částku, kterou vám bude ochotna ve finále půjčit, vy se dozvíte v jakém cenovém rámci se můžete pohybovat a samotné vyřízení hypotéky pak proběhne rychleji. Na výběr nemovitosti budete mít řádově několik měsíců a samotný příslib vás přijde na stokoruny.
Předhypoteční úvěr – je půjčka účelová, použitelná k pořízení bydlení. Poskytuje se zájemcům o hypotéku, kteří prozatím nemohou ručit nemovitostí, na kratší časové období (většinou maximálně dva roky) právě do doby než bude klientovi možné poskytnout klasickou hypotéku zajištěnou např. bytem převedeným do osobního vlastnictví nebo dostavěným domem. Je třeba počítat s vyšší úrokovou mírou než u klasických hypotečních úvěrů a v ideálním případě co nejdříve přejít na klasickou hypotéku.
Kdo dosáhne na úvěr
V průběhu několika posledních let docházelo díky ČNB k postupnému zpřísňování a uvolňování podmínek pro poskytování hypotečních úvěrů. Momentálně jsme ve fázi zpřísňování, takže od dubna 2022 mohou banky poskytovat půjčky do 80 % hodnoty pořizované nemovitosti, pro lidi mladší 36 let pak platí limit 90 % LTV (LTV – loan to value – vyjadřuje poměr poskytnutého úvěru k zástavní hodnotě pořizované nemovitosti). Pouze ve výjimečných případech pak žadateldosáhne na úvěr nad stanovené limity, objem takto poskytnutých vyšších úvěrů nesmí přesáhout 5 % celkového objemu hypoték poskytnutých bankou za uplynulé čtvrtletí. Klienti si tak ve většině případů nebudou moci půjčit sumu, která by pokryla 100 % ceny. To předpokládá, že zbytek peněz musí mít naspořeno nebo si je vypůjčit jinak. Od ledna 2024 platí, že vaše vlastí úspory (nebo jiná finanční hotovost) musí být ve výši 10 % hodnoty nemovitosti, pokud jste mladší 36 let, resp. 20 %, pokud jste starší. Zajímavou možností je také ručení ještě další nemovitostí (např. vlastněnou rodiči), jejíž hodnota poměr ceny k půjčené částce navýší.
Pokud se rozhodnete řešit chybějící částku jinou půjčkou, počítejte s tím, že to bude mít vliv na posouzení vaší bonity (Bonita – posouzení schopnosti klienta splácet úvěr) při schvalování vaší žádosti o půjčku. Banky samozřejmě bude zajímat jaký máte příjem a zda nejste vedeni v nějakém registru dlužníků. Dále ale budou také zkoumat míru vašeho zadlužení. Při žádosti o úvěr se tak určitě setkáte i s parametry DTI (DTI – debt to income – poměr celkového zadlužení k celkovému ročnímu čistému příjmu) a DSTI (DSTI – debt service to income – poměr mezi měsíční splátkou veškerých úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu). Od 1. 2. 2022 platí, že celkový dluh žadatele nesmí překročit 8,5 násobek jeho ročního příjmů (DTI). I v tomto případě mají výjimku lidé mladší 36 let. Pro ty platí limit 9,5 násobku ročního příjmu. Poměr mezi měsíčním příjmem a výší slátek (DSTI) nesměl překročit 45 %. Od 1. 7. 2023 tento limit Česká národní banka deaktivovala.
I problém nedostatečných příjmů má jedno řešení. V žádosti o úvěr mohou být uvedeni až čtyři žadatelé. Pokud najdete někoho ochotného (opět se nabízí rodiče) přistoupit k vaší žádosti jako spolužadatel, vaše celkové příjmy se tím zvýší a šance na poskytnutí úvěru samozřejmě rovněž.
Jak vybírat hypotéku
Ze všech reklam na zájemce o hypotéku vyskakují hlavně co nejnižší úrokové sazby. Při výběru hypotéky ale přistupujte k informacím z reklamních materiálů spíše skepticky. Úroková míra je u půjčky samozřejmě důležitý parametr. Skutečný úrok se ale s nejvyšší pravděpodobností bude lišit od inzerovaných nabídek.
Úroková sazba – na výši úrokové sazby může mít vliv mnoho věcí. Na jak dlouhou dobu chcete sazbu zafixovat (čím kratší doba, tím výhodnější sazba), vaše bonita, délka doby splatnosti a třeba i váš věk. Skutečnou sazbu, kterou vám bude banka ochotna nabídnout, se tak dozvíte až po individuálním posouzení vaší žádosti.
RPSN – splácení úroků nemusí být (a většinou nebude) váš jediný náklad spojený se splátkami hypotéky. Banky mohou chtít další poplatky například za vedení úvěrového účtu, odhad ceny nemovitosti, vyřízení hypotéky a podobně. Celkové náklady na splátky úvěru tak raději hledejte v sazbě RPSN (RPSN – roční procentní sazba nákladů), kterou banky musí povinně uvádět. Tento údaj je přesnější než úroková sazba a ukáže vám, kolik skutečně bance za půjčení peněz zaplatíte.
Podmínky smlouvy – Mnoho lidí ale podceňuje háčky schované v podmínkách smlouvy. Jaké sankce vás čekají, když se opozdíte se splátkou? Není na hypotéku navázán nějaký doplňkový produkt, který se vám nelíbí? Celkové náklady na splácení úvěru jsou pro rozhodování důležité. Pořádně si prostudujte, zda smlouva neobsahuje ujednání a dodatky, které by vás ve finále mohly nehezky poškodit. Hypoteční smlouva je smlouva jako každá jiná. Jedná se o ujednání dvou stran. Neměla by jednu stranu znevýhodňovat nebo dokonce poškozovat. Dávejte si na to pozor.
Sbírat informace o poskytovaných úvěrech po jednotlivých finančních ústavech je práce, která zabere příliš mnoho času. To se kvůli získání základní představy o nabízených produktech nevyplatí. Schůzka s finančním poradcem, který má přehled o nabídkách různých bank je z časového hlediska určitě výhodnější. Nejrychlejší představu o výhodnosti jednotlivých nabídek ale získáte na internetu (např. web epujcka.cz). A ani není třeba nikam chodit. Stačí vyplnit pár údajů a počkat si na nabídku nejlevnější možné hypotéky přesně dle vašich potřeb.