Jak koupit byt v osobním vlastnictví

Ještě předtím, než začnete hledat byt, si přesně stanovte své požadavky na nové bydlení a seřaďte je podle priorit. Tento seznam požadavků si sepište a při hledání bytu jej používejte. Nechoďte na prohlídky bytů, které se vám líbí na fotografii, ale nesplňují některý z vašich důležitých nároků na bydlení. Ušetříte čas.

Při prohlídce bytu zapojte své smysly. I když tím nenahradíte technickou inspekci bytu, mnohé poznáte sami. Zrakem hledejte praskliny ve zdech a jakékoliv nepravidelnosti. Nejsou ty dveře nakřivo? Čichem pozorně pátrejte po zvýšené vlhkosti a zatuchlině. Nedostatečná hydroizolace se špatně maskuje. Taky cítíte to Savo?

Ptejte se. Jsou věci, které nevidíte, neslyšíte ani necítíte. Jak stará je elektroinstalace? Kdo bydlel v bytě před vámi? Kdo bydlí v okolních bytech? Neplánuje se v okolí výstavba, která ovlivní kvalitu bydlení? Otázek se nabízí celá řada. Nedostali jste odpověď, nebo prodávající váhá? Zbystřete a zkuste si informace zjistit z jiného zdroje.

Pokud se vám byt líbí, pokuste se nedávat najevo emoce. Nechejte si prostor pro případné vyjednávání o ceně bytu.

Nepodceňujte možné právní vady bytu. Pečlivě si prověřte, že byt není v exekuci a že na něm nejsou žádná věcná břemena a další práva třetích osob, jako jsou například předkupní právo, právo dožití nebo zástavní právo. Nechcete si přece koupit byt i s cizím dědečkem nebo hypotékou.

Zaměřte se i na prodávajícího. Je skutečným vlastníkem bytu? Může s bytem nakládat? Zeptejte se, jestli byt nespadá do společného jmění manželů, i když je v katastru jako vlastník uveden jen jeden z nich.

Pokud kupujete byt v domě, kde vzniklo společenství vlastníků jednotek, zahrňte do právní prověrky také prohlášení vlastníka, stanovy společenství a list vlastnictví, na kterém je evidován celý dům a pozemek pod ním (byt je na samostatném listu vlastnictví). Dobré je se také dotázat na výši příspěvků do fondu oprav, případně na to, zda např. rekonstrukce fasády domu nebyla hrazena úvěrem, který nyní společenství splácí.

Jestliže se chystáte koupit družstevní byt, z právního hlediska kupujete družstevní podíl, jehož součástí je právo na uzavření nájemní smlouvy k danému bytu. Koupě družstevního bytu má svá specifika a ani v tomto případě se nevyplatí právní prověření podcenit.

Pokud si nejste jisti postupem, nebojte se svěřit do rukou odborníků. Ti mimo jiné prověří byt i prodávajícího v katastru nemovitostí, registrech dlužníků a exekucí, případně odhalí chyby v nabývacích titulech. Investice do bytu je obvykle významným zásahem do rodinného rozpočtu a částka vložená do právní prověrky je oproti ní zanedbatelná.

Pokud jednáte s realitní kanceláří, bude na vás zřejmě vyvíjen tlak, ať co nejdříve podepíšete rezervační smlouvu. O byt je totiž mnoho dalších zájemců. Ale pozor, až na výjimky si podpisem rezervační smlouvy byt nijak nerezervujete.

Obvykle je tomu právě naopak – rezervační smlouvou se zavazujete byt koupit a v případě, že si to rozmyslíte, vám hrozí propadnutí rezervačního poplatku. Vůči prodávajícímu nejsou často stanoveny žádné sankce kromě vrácení rezervačního poplatku, který jste mu zaplatili. Pokud tedy majitel bytu najde zájemce, který nabídne za byt jen o zlomek vyšší cenu, nemá důvod byt prodávat vám, i když máte rezervační smlouvu podepsánu.

Kupní smlouva je pro celou transakci klíčovým dokumentem. Nepodepisujte kupní smlouvu, pokud nemáte jistotu, že je byt bez právních a technických vad. Ujistěte se také, že je prodávající oprávněn s bytem disponovat. Bez důkladné právní prověrky se může i jinak dobře sepsaná kupní smlouva proměnit v bezcenné slohové cvičení.

Ve smlouvě samotné dbejte především na to, aby bylo jasně definováno, kdo, komu, co a za kolik prodává. Kupní smlouva musí také obsahovat vůli prodávajícího převést za úplatu své vlastnické právo k bytu a určovat okamžik převzetí bytu. Důležité je myslet i na řádné vypořádání smluv s dodavateli energií.

Pokud potřebujete – například z důvodu zajištění financování – podpis kupní smlouvy odložit, využijte smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Tato smlouva obsahuje závazek uzavřít do nějakého termínu kupní smlouvu. Je vhodné, aby smlouva o smlouvě budoucí obsahovala konkrétní návrh smlouvy, kterou se chystáte s prodávajícím uzavřít. Zamezíte tím pozdějším dohadům.

Obecně u jakékoliv smlouvy platí jednoduché pravidlo – nechejte ji prověřit právníkem, který stojí na vaší straně. Jen tak získáte jistotu, že se nevystavíte zbytečnému riziku.