Jak koupit dům

Při hledání a výběru domu si ujasněte své priority a hledejte pouze nabídky, které splňují všechny vaše představy. Ušetříte tak čas strávený na zbytečných prohlídkách. I zdánlivě dokonalé nabídky v inzerci totiž mohou mít své mouchy. Svou ochotu ke kompromisům si šetřete na později.

Dům není byt. Zevrubná prohlídka domu od sklepa až po střechu zabere více času a vyžaduje důkladnější přípravu. Pokud nechcete na prohlídku rovnou přizvat odborníka, který by provedl technickou inspekci domu, pečlivě si předem ujasněte a sepište, na co se při prohlídce zaměřit a případně zeptat.

Než do domu vstoupíte, prozkoumejte okolí. Jak je dům orientován, jaká je přístupová cesta, kdo se o ni stará? Jak daleko je to k sousedům? Předem si vyžádejte vnitřní plán pokojů v domě – vyhovuje vám dispozičně?

Při prohlídce se zajímejte o statiku domu, hledejte trhliny na nosných konstrukcích. Trhliny se mohou objevovat i na omítce uvnitř domu, zeptejte se na jejich původ. Pozor dávejte i na maskovaná místa, kde se objevila vlhkost nebo dokonce plíseň.

Zeptejte se na stav elektro instalace. Prohlédněte si zevnitř okna – těsní dobře? Zeptejte se na jejich stáří a funkčnost. O to samé se zajímejte i u zdroje vytápění, včetně rozvodů a nákladů na teplo. Zajímat by vás mělo i stáří střechy nebo odpady a rozvody vody celkově.

Zatímco technická závada domu se dá opravit, právní vadu lze zpětně zhojit jen obtížně a neobejde se to bez dodatečných nákladů (například na vedení soudního sporu). Rozhodně se tedy nevyplatí případné právní vady podceňovat.

Prověřte dům. V katastru nemovitostí si můžete mimo jiné ověřit, jestli na nemovitosti nevázne například zástavní právo, exekuce nebo věcné břemeno (služebnost), které by vás nepřiměřeně omezovalo v užívání domu. Nespoléhejte pouze na výpis z internetu, ale zajistěte si úplný výpis např. na Czech pointu nebo u notáře.

V souladu s novým občanským zákoníkem je dům zpravidla součástí pozemku, na kterém stojí. Právně tedy kupujete pozemek, jehož součástí je předmětný dům. Není-li tomu tak a pozemek pod domem patří někomu jinému než dům samotný, je to zpravidla vážná komplikace, která vyžaduje pozornost právníka.

Nebojte se vyhledat právní pomoc. Základní informace získáte sami, ale důkladně prověřit právní stav nemovitosti, prodávajícího, nabývací tituly nebo smlouvy, na základě kterých vznikla věcná břemena, není bez pomoci odborníka snadné. V investici do koupě domu se částka za odbornou pomoc téměř ztratí a může vám ušetřit peníze, čas i nervy.

Pokud jednáte s realitní kanceláří setkáte se zřejmě nejdříve s rezervační smlouvou. Z názvu smlouvy jako kupující nabudete dojmu, že si jejím podpisem rezervujete vybraný dům a ostatní zájemci mají smůlu. To ovšem velmi často není pravda.

Rezervační smlouvy bývají sepsány tak, že se pod hrozbou sankcí (propadnutí rezervačního poplatku) zavážete dům koupit, ale prodávajícímu nehrozí za odstoupení od smlouvy nic. Kromě toho, že vám vrátí zaplacenou rezervační zálohu.

Žádejte po prodávajícím, aby byla rezervační smlouva spravedlivá pro obě strany.

Ještě před samotným podpisem kupní smlouvy se můžete setkat se smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Jedná se o závazek uzavřít v budoucnu kupní smlouvu a tedy jakýsi odklad koupě například z důvodu vyřizování hypotéky. I v tomto případě platí, že byste se měli zaměřit hlavně na to, zda je smlouva vyvážená na obě strany zejména co se týče podmínek odstoupení nebo sankcí za její neplnění.

Již v této smlouvě je vhodné sjednat konkrétní podmínky budoucí koupě – ideálně mít dojednaný text kupní smlouvy jako přílohu smlouvy budoucí.

Nejdůležitějším dokumentem celé transakce je kupní smlouva. Pokud prodávajícího zastupuje realitní kancelář, zřejmě vám předloží vlastní smlouvu.

Prověřte správnost základních informací. Je jasné, kdo, komu, co a za kolik prodává? Je skutečně přesně a úplně vymezen předmět prodeje? Budete mít k nemovitosti zajištěn neomezený přístup? I malá chyba v popisu předmětu prodeje může znamenat velké problémy v budoucnu či dokonce neplatnost celého prodeje.

Zaměřte se na svá práva. Obsahuje smlouva prohlášení, že nemovitost nemá žádné vady? Trvejte na smluvních sankcích v případě, že se posléze prokáže opak. Za jakých okolností může prodávající odstoupit od smlouvy, obsahuje smlouva takovou možnost i pro kupujícího? Jak a kdy má být dům fakticky předán a co se stane v případě, že k tomu nedojde? Kdy na kupujícího přejde nebezpečí nahodilé zkázy nemovitosti? Kdo bude platit daň z nabytí nemovitostí a správní poplatky za návrh na vklad do katastru nemovitostí? Kdo a kdy podává návrh na vklad do katastru nemovitostí?

Kupní smlouva je srdcem celé transakce. Nešetřete na nesprávném místě a konzultujte její obsah se zkušeným právníkem.

Neplaťte prodávajícímu předem. K převodu domu do vašeho vlastnictví dochází až zápisem vašeho vlastnického práva k domu na katastru nemovitostí. Vyřízení návrhu na vklad tohoto práva může katastrálnímu úřadu trvat až 30 dní. Vlastníkem se pak zpětně stanete k datu podání návrhu. Po popisu smlouvy tedy zajistěte, aby byl návrh na vklad podán co nejdříve.

Způsob a formu úhrady peněz sjednejte už v kupní smlouvě. K vyplacení kupní ceny prodávajícímu se zavažte až poté, co bude vaše vlastnické právo zapsáno v katastru nemovitostí. Ideálním řešením je využití dočasné úschovy peněz u třetího nezávislého a důvěryhodného subjektu, kde jsou peníze složeny při podpisu smlouvy, nebo bezprostředně po něm.

Nejdražší variantou je úschova peněz u banky na základě smlouvy o vázaném účtu.

Levnějším způsobem bude úschova u notáře. Ceníky se řídí tarifem uvedeným ve vyhlášce Ministerstva spravedlnosti. Obvykle nejlevnější je advokátní úschova, kde čekejte ceny smluvní. V obou případech (notář i advokát) jsou peníze uloženy na zvláštním samostatném účtu, zřízeném výhradně pro účely transakce. Díky tomu na rozdíl od úschovy u realitní kanceláře nehrozí, že se vaše peníze stanou předmětem případné exekuce. Notáři i advokáti jsou navíc předmětem přísné regulace a jsou ze zákona pojištěni pro případ vzniku škody.

Nespoléhejte na vzory smluv stažené z internetu i kdyby byly ze zdroje, kterému důvěřujete. Většinou jsou formulovány příliš obecně. Bez znalosti konkrétního příkladu totiž ani nemohou obsahovat všechna potřebná ustanovení. Náklad pár tisíc korun za profesionálně sepsanou smlouvu od právníka vám může v důsledku ušetřit mnohem více peněz. Pokud si chcete přesto smlouvu napsat sami nebo použít vzor, nechte si ji alespoň kvalifikovaným právníkem zkontrolovat. Koupě domu je velká investice a správně sepsaná smlouva chrání vaše peníze.