Jak na prodej či koupi nemovitosti zatížené hypotékou
Při koupi nemovitosti zatížené hypotékou můžete ušetřit nemalé peníze. Prodávající pravděpodobně bude požadovat nižší než tržní cenu. Důvodem může být potřeba prodat co nejrychleji a komplikace spojené s nezaplaceným hyp. úvěrem, které případné kupující spíše odrazují.
Existují tři způsoby jak se strany mohou s obtížemi spojenými s nesplacenou půjčkou vypořádat.
Převzetí dluhu
Převést hypotéku na nového dlužníka – kupujícího je, co se poplatků a administrativy týče, nejlevnější a nejméně náročné. Jak je patrné například z nabídek na prodej bytů na našem serveru. Nezřídka u této varianty prodávající nabízí slevu z kupní ceny. Není divu, tenhle způsob znamená vyhnout se nemalým poplatkům za předčasné splacení úvěru.
Pokud banka schválí kupujícího jako vhodného (dostatečně bonitního) kandidáta na hypoteční úvěr, jeho převzetí nic nestojí v cestě. Cenou by měl být jen poplatek za přepracování úvěrové smlouvy. Žádné sankce ze strany banky ani jiné poplatky už zpravidla nehrozí. Poplatek za převzetí úvěru platí kupující.
Požadovaná cena za nemovitost bude s největší pravděpodobností vyšší než zůstatek nedoplaceného hypotečního úvěru. Pokud kupující nemá prostředky, aby rozdíl mezi prodejní cenou a výší převzaté hypotéky složil v hotovosti, může nastat problém. Vzít si na tuto částku další půjčku může snížit jeho bonitu posuzovanou při žádosti o převzetí hypotéky.
Předčasné splacení hypotéky z vlastních zdrojů
Část prodejní ceny bude použita na předčasné splacení hypotéky. Pokud u úvěru nekončí doba fixace úrokové sazby, je nutné počítat s tím, že banka bude požadovat poplatek za předčasné splacení. Většinou bude vyjádřen procentem z nesplacené jistiny úvěru a rozhodně nepůjde o zanedbatelnou částku. Pro hypoteční smlouvy uzavřené od roku 2024 jsou poplatky za předčasné splacení hypotéky zastropované na max. 1 % z nesplacené částky.
V ideálním případě je dobré směrovat splacení úvěru ke dni ukončení doby fixace úrokové sazby a penále banky se tak vyhnout. Taková možnost přichází v úvahu pokud se jedná o odložení prodeje v řádu pár měsíců. Samozřejmě to také záleží na tom, jak nutně a rychle potřebujete prodat nebo koupit, tzn. jsou-li obě strany ochotny počkat.
Předčasné splacení hypotéky pomocí nového úvěru
Sankcím za předčasné splacení hypotéky se nevyhnete ani pokud k financování nemovitosti uzavřete nový úvěr. Tato možnost se vyplatí v případě, že původní hypotéka byla sjednána za nepříznivějších podmínek, než za jakých lze sjednat hypotéku v aktuálním období.
U převzetí úvěru zůstává původní sazba i doba splatnosti nezměněna a vpodstatě se mění jen osoba dlužníka. Pokud vám současná situace na trhu nabízí mnohem výhodnější podmínky pro získání půjčky, může být lepší takovýmto způsobem starou hypotéku refinancovat.
Ať už se rozhodnete jakkoliv počítejte s tím, že peníze za nemovitost budou složeny jako depozit (v bance nebo u notáře) ze kterého budou postupně čerpány peníze pro platbu bance a až naposledy – po vyřízení všech formalit – prodávajícímu.
Chystáte se koupit byt nebo třeba rodinný dům? Prohlédněte si nabídky z inzerce nemovitostí. Jestli prodáváte nemovitost, můžete si u nás zdarma podat inzerát a nabídnout ji našim uživatelům.
Pokud máte zkušenosti s jiným způsobem řešení této situace, podělte se s ostatními čtenáři v diskuzi pod článkem.
Chystáte se koupit nemovitost? Přečtěte si:
Nebo si zdarma stáhněte příručku: 11 nejčastějších probémů při koupi a prodeji nemovitosti a jak je řešit