Jak koupit byt v družstevním vlastnictví

Rozdíl mezi koupí družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví je naprosto zásadní. Pořízením družstevního bytu si totiž nekupujete existující bytovou jednotku, ale členský podíl v družstvu s právem na nájem konkrétních bytových prostor. Čeká vás zajímavější cena, možné problémy s financováním a měly by vás zajímat trochu jiné informace než před koupí bytu do osobního vlastnictví. Víte, na co si dát pozor?

Projdení cena družstevních bytů bývá zpravidla nižší než u bytů v osobním vlastnictví. V nižší ceně se ovšem může skrývat háček v podobě nesplacené anuity (splátky dlouhodobého úvěru poskytnutého družstvu), která by koupi nakonec prodražila. Váš první dotaz by tedy měl znít, zda byla anuita splacena a případný nedoplatek ke kupní ceně připočíst. Teprve potom získáte reálnou cenu bytu, kterou můžete porovnávat s ostatními nabídkami. Za převod družstevního bytu nemusíte platit žádné daně státu, což je rozhodně výhoda. Počítejte však s menším administrativním poplatkem družstvu.

Pokud vám cena bytu vyhovuje, je nutné se zamyslet nad financováním koupě. Jestli máte dostatek vlastních prostředků, není samozřejmě co řešit. V případě, že ne, může nastat problém. Obvyklým způsobem totiž na hypoteční úvěr nedosáhnete, protože družstevní podíl vám banka do zástavy nevezme. Chcete-li tedy financovat koupi hypotečním úvěrem, nezbývá, než se zaručit jinou nemovitostí v osobním vlastnictví nebo doložit bance potvrzení družstva, že kupovaný družstevní byt bude do jednoho roku převeden do osobního vlastnictví (více informací o možnostech financování družstevního bytu najdete v našem starším článku).

Zcela odlišná bude i nezbytná prověrka prodávajícího. Jestli jde o skutečného a jediného majitele družstevního podílu v žádném veřejném seznamu nenajdete. Veškeré potřebné informace je tak třeba žádat přímo od družstva. Kromě prověření totožnosti prodávajícího žádejte i informace o závazcích (případně pohledávkách), které mezi ním a družstvem existují. Ty by totiž po převodu podílu přešly automaticky na vás. Na družstvu nebo v rejstříku zástav (u notáře) si také ověřte, zda na podílu nevázne zástavní právo. Družstevní podíl lze totiž dát do zástavy, pokud to výslovně nezakazují stanovy družstva.

Kromě výše zmíněné anuity si také zjistěte, kolik a za co budete platit do fondu oprav. Ověřte si možnost převodu do osobního vlastnictví. K tomu rozhodně nestačí jen splacená anuita, ale je nutné rozhodnutí členské schůze. Spolu s členským podílem na vás automaticky přechází i nájem bytu, prostudujte si proto svá práva a povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy. V neposlední řadě si vyžádejte stanovy družstva, a ty si důkladně přečtěte. Jedná se o zásadní dokument, který může do značné míry omezovat  možnosti, jak se svým bytem budete moci nakládat.

Několik základních informací si zjistěte i o samotném družstvu. Vaše rozhodování může ovlivnit například to, jak je družstvo velké (kolik má členů), a hlavně jak hospodaří. Z účetní závěrky zjistíte, jak a kolik družstvo investuje do oprav domu a jaké má případné dluhy. Pokud se na prověrku nemovitosti a prodávajícího sami necítíte, můžete využít služby právní kanceláře.